Una delle problematiche maggiormente note nel settore condominiale riguarda l’uso esclusivo dei posti auto nelle arre condominiali.

Sono molti gli edifici condominiali che posseggono cortili o aree aperte che potrebbero essere destinate a parcheggio. Se il regolamento di condominio non disciplina l'uso di tali aree – ponendo limiti o divieti all'occupazione degli spazi – non resta che ancorarsi all'articolo 1102 del Codice civile, che disciplina l'uso della cosa comune.

Tale articolo, infatti, vieta al singolo condomino di attrarre la cosa comune nell’orbita della propria disponibilità esclusiva mediante un uso particolare e l’occupazione totale e stabile, nonché di sottrarlo, in tal modo, alle possibilità attuali e future di godimento degli altri condomini.

Dallo stesso articolo, però, non si può ricavare automaticamente un divieto assoluto di parcheggio temporaneo, se il regolamento non lo preclude esplicitamente. Ad esempio, per i giudici è possibile utilizzare lo spazio comune «a parcheggio temporaneo delle autovetture di condomini con le limitazioni previste per consentire l'accesso agli esercizi commerciali ed artigianali posti al piano terra dell'edificio condominiale» (Cassazione, sentenza n. 1547 del 2009).

Il parcheggio, però, deve rimanere temporaneo. Altrimenti, rilevano ancora i giudici, «la condotta del singolo condomino, che parcheggia per lunghi periodi di tempo la sua autovettura nel cortile condominiale, manifesta l'intenzione di possedere il bene in maniera esclusiva, ed è tale da configurarsi come occupazione stabile, abusiva, in quanto impedisce agli altri condomini di partecipare all'utilizzo dello spazio comune» (Cassazione, sentenza 3640/2004). E quindi non è consentito.

Tuttavia, in considerazione dell'insufficienza di posti auto in rapporto al numero dei condomini, l'assemblea condominiale può imporre turni nell'utilizzo dei posti auto disponibili e vietare, proprio per la logica dell'avvicendamento, di poter occupare, al di fuori del proprio turno, spazi lasciati temporaneamente vuoti da altri ( Cass. 19 luglio 2012, n. 12485 )

Pertanto, l’assemblea dei  condomini può prevedere l'uso turnario e stabilire l'impossibilità per i singoli condomini di occupare gli spazi ad essi non assegnati anche se i condomini aventi diritto non occupino in quel momento l'area parcheggio loro riservata, ciò non viola l'articolo 1102 c.c., ma costituisce corretta espressione del potere di regolamentazione dell'uso della cosa comune da parte dell'assemblea. In proposito la Corte richiama il consolidato orientamento giurisprudenziale secondo cui legittimo, ai sensi dell'articolo 1102 c.c., sia l'utilizzazione della cosa comune da parte del singolo condomino con modalità particolari e diverse rispetto alla sua normale destinazione, purchè nel rispetto delle concorrenti utilizzazioni, attuali o potenziali, degli altri condomini, sia l'uso più intenso della cosa, purchè non sia alterato il rapporto di equilibrio tra tutti i comproprietari, dovendosi a tal fine avere riguardo all'uso potenziale in relazione ai diritti di ciascuno ( Cass. 19.1.2006, n.972 ; Cass. 9.11.1998, n. 11268).

La pretesa del singolo condomino di occupare più di un posto macchina, pur essendo titolare di una sola quota del bene comune non è legittima e ciò in quanto, anche in ragione della non coincidenza del numero dei condomini con quello dei posti macchina, l'uso più intenso del medesimo verrebbe a menomare il pari diritto degli altri condomini all'utilizzazione della cosa comune.

Alcuni quesiti posti dai condomini in tema di parcheggio:

1.   Posso utilizzare il mio box come deposito anziché come parcheggio per auto?

Trattandosi di una parte di proprietà individuale, non vi sono problemi. Occorre verificare però che il tipo di utilizzo del box non aumenti il rischio incendi, come si verificherebbe, per esempio se i materiali accumulati fossero infiammabili ovvero vi siano norme severe nei regolamenti comunali.

2.   I condomini possono decidere di trasformare il cortile condominiale in autorimessa coperta per le auto?

In questo caso trattandosi di innovazione: dato che si modifica la destinazione d’uso del cortile, che, oltre al parcheggio, ha funzioni più articolate, è richiesta una maggioranza speciale, particolarmente elevata. La legge di riforma del condominio consente innovazioni di questo tipo, che potrebbero essere suscettibili di trasformare radicalmente il condominio, ma per deliberarle impone una procedura particolare ed una maggioranza particolarmente elevata (art. 1117 ter Codice Civile).

Cassazione sentenza n. 26295 del 15.12.2014: ..... le deliberazioni dell’assemblea di condominio, che decidono sul "mutamento di destinazione" di una parte comune non danno luogo ad una "innovazione" vietata dal codice civile, per cui sono del tutto ammissibili e lecite. Ma costituiscono pure sempre "innovazioni" che quindi richiedono che la delibera dell’assembla venga approvata con la maggioranza qualificata: 50% più uno dei voti e 2/3 del valore dell’edificio. Tale, appunto, è il caso della decisione assembleare che modifica le "aree di parcheggio" rispetto al regolamento condominiale......

3.   La pavimentazione del cortile condominiale a uso parcheggio era rovinata: l’amministratore ne ha ordinato la riparazione. Poteva farlo?

Per il Testo Unico in materia di edilizia (D.P.R. 380/2001 art.3) la manutenzione ordinaria consiste in interventi edilizi che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie a integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti.

L’amministratore può decidere questa spesa anche in autonomia, senza necessità di sottoporle all’assemblea per la preventiva approvazione (art. 1130 del Codice Civile). Se invece scegli di sottoporre la decisione all’assemblea, questa provvede a maggioranza semplice.

 Avv. Viviana Laura Coppola