Dopo la riforma di condominio, gli amministratori si trovano di fronte ad una nuova problematica da affrontare, si tratta dell'obbligo di installazione di sistemi di contabilizzazione e termoregolazione del calore, previsti dall'art. 9 comma 5 del D.Lgs 102/2014, nei condomìni asserviti da impianti termici centralizzati entro il 31 dicembre 2016, pena provvedimenti sanzionatori da 500 a 2.500 euro.

Nella sostanza cambia totalmente la modalità di riparto dei consumi energetici per il riscaldamento e la produzione di acqua calda sanitaria che dovranno essere ripartiti considerando gli effettivi consumi volontari ed involontari in riferimento alla UNI 10200 - 2015.

E' fondamentale considerare che il riferimento alla UNI 10200 all'interno del D.Lgs 102/2014 pone non pochi problemi pratici rendendo cogente una normativa che prima poteva essere considerata di solo riferimento e garanzia di conformità a regola d'arte.

Ciò significa che anche i condomìni più virtuosi che abbiamo ottemperato alla norma UNI 10200 - 2013 dovranno aggiornarsi alla nuova versione del 2015 con l'ausilio di tecnici è specialisti del settore.

I condòmini, inoltre, che abbiano operato il distacco dall'impianto di riscaldamento centralizzato (secondo le modalità previste dagli ordinamenti giurisprudenziali) non potranno sottrarsi all'obbligo di rivedere la loro quota di consumo involontario da rete di distribuzione che era presumibilmente desunta da metodologie di calcolo basate su normative tecniche di settore ormai superate dall'obbligo di applicazione della nuova norma UNI 10200-2015.

Non pochi problemi, quindi, potrebbero trovarsi ad affrontare coloro che abbiano eseguito interventi di distacco in assenza totale di elaborati peritali (a cui anche i regolamenti contrattuali non potevano sottrarsi) o di perizie che garantivano l'assenza di aggravio di spesa senza prevedere una quota consumo ridotta che considerava la presenza di consumi involontari e a cui era evidente fare riferimento per motivata ragione tecnica.

La quantificazione dei consumi involontari, infatti, porrà in evidenza la misura della perdita della rete di distribuzione e della relativa quantificazione economica che era tale da rendere possibile l'assenza di aggravio di spesa per i condòmini ancora asserviti dall'impianto autonomo.

Il costo di adeguamento alle disposizioni di cui al D.Lgs 102/2014, che in linea generale risulta fattibile, nonché eventuali ulteriori adeguamenti normativi alle disposizioni di prevenzione incendi e più in generale di sicurezza a cui i condomìni devono ottemperare, impone il doversi affidare a tecnici laureati iscritti in appositi albi professionali di settore che possano proporgli attraverso una relazione tecnica preliminare d'intervento un'analisi costi benefici per le scelte che i condòmini dovranno affrontare, informandoli in merito ai costi reali che dovranno sostenere per adeguare l'impianto termico comune alla vigente normativa.

La relazione tecnica preliminare dovrà, quindi, prevedere scenari futuri di conformità del locale nonchè possibilità tecnica di all'alimentazione da metano da rete di distribuzione, valutare i costi e le modalità di dismissione dell'impianto centralizzato, valutare un intervento di trasformazione in impianti autonomi che debba necessariamente prevedere l'installazione di canne fumarie con sbocco sopra il tetto dell'edificio.

La gestione dei sistemi di contabilizzazione, così come la possibile installazione di impianti autonomi pone in essere anche la necessità di una regolamentazione dell'attività impiantistica condominiale.

Basti pensare all'esigenza di stabilire le modalità di accertamento della manomissione dei dispositivi di contabilizzazione e alla conseguente misura e modalità di erogazione della sanzione al condomino responsabile dell'illecito. Nel caso, invece, dell'installazione di impianti autonomi occorre capire come installare impianti che permettano il rispetto del decoro architettonico del fabbricato nonché di salute e sicurezza per gli occupanti.

L'aggiornamento normativo, continuo e veloce, è sintomo di una società che si evolve ed in cui la responsabilità sociale che caratterizza ciascuno, impone di perseguire gli obbiettivi di sicurezza e tutela dell'ambiente. Gli amministratori di condominio dovranno lavorare sempre più spesso in perfetta sinergia con professionisti di settore ponendosi come gestori responsabili di aspetti che richiedono competenze multisettoriali.

Ing. Ottavio Masturzo