Chi deve pagare per la manutenzione e/o ristrutturazione dei balconi?

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Condòmino e condominio: due lati della stessa medaglia, la parte contro il tutto da essa stessa costituito, sempre a rincorrersi e a pizzicarsi per varie questioni, piccole e grandi, che sul lungo periodo possono cambiare la qualità della vita.

Uno degli argomenti più gettonati, che più di altri suscita acceso dibattito nel contesto condominiale è la natura, privata o comune, dei balconi a seconda della loro tipologia e di conseguenza come vengono ripartite le spese di manutenzione e/o riparazione relative agli stessi.

Di recente sul tema si è pronunciata la Cassazione che con sentenza del 19.5.2015 n. 10209 ha riconfermato il principio per distinguere le parti condominiali (1117 c.c.) dei balconi e dalle parti private degli stessi e la Cassazione del 27.4.2015 n. 8512 ha confermato la legittimazione dell'amministrazione del condominio (ex 1130 c.c.) ad intervenire a tutela delle parti condominiali dei balconi anche quando il danno alle parti condominiali dei balconi deriva da un vizio di costruzione delle parti private del balcone o da opere viziate eseguite sulle parti private del balcone (1669 c.c.).

In tema di parti comuni e relativo obbligo di manutenzione vige una disciplina differente a seconda della tipologia di balconi, infatti bisogna fare una prima importante classificazione. 

LE TIPOLOGIE DI BALCONI

BALCONI AGGETTANTI

I balconi cosiddetti “aggettanti” sporgono dalla facciata dell'edificio, costituiscono solo un prolungamento dell'appartamento dal quale protendono e rientrano nella proprietà esclusiva dei titolari degli appartamenti cui accedono. Non fungono da copertura del piano inferiore in quanto essi, dal punto di vista strutturale sono del tutto autonomi rispetto agli altri piani, poiché possono sussistere indipendentemente dall'esistenza di altri balconi nel piano sottostante o sovrastante e non avendo, quindi, funzione di copertura del piano sottostante, il balcone aggettante non soddisfa una utilità comune ai due piani e non svolge neppure una funzione a vantaggio di un condomino diverso dal proprietario del piano. Detti balconi e le relative solette non svolgendo alcuna funzione di sostegno, né di necessaria copertura dell'edificio, non possono considerarsi a servizio dei piani sovrapposti e, quindi, di proprietà comune dei proprietari di tali piani e ad essi non può applicarsi il disposto dell'articolo 1125 c.c. secondo cui le spese per la ricostruzione e manutenzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti uguali dai proprietari dei due piani l’uno all’altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del piano inferiore l’intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto.

E’ quanto ha ribadito sostanzialmente la Suprema Corte con le sentenze n. 12.01.2011, n.587 e n. 05.01.2011, n. 218 , confermando in tal modo un orientamento ormai consolidato e superando definitivamente la posizione secondo cui, invece, la soletta è soggetta al regime di comunione tra proprietario che usa il balcone e proprietario dell’unità immobiliare sottostante, con applicabilità dell’articolo 1125 del codice civile quale criterio di ripartizione delle spese ( Cass. n.4821/1983 ; n.283/1987 ).

 La Corte di Cassazione ha puntualizzato che seppure volesse riconoscersi alla soletta del balcone una funzione di copertura rispetto al balcone sottostante, tuttavia, trattandosi di copertura disgiunta dalla funzione di sostegno e, quindi, non indispensabile per l'esistenza stessa dei piani sovrapposti, non può parlarsi di elemento a servizio di entrambi gli immobili posti su piani sovrastanti, ne', quindi, di presunzione di proprietà comune del balcone aggettante riferita ai proprietari dei singoli piani ( Cass. n.14576/2004 ).

 I balconi aggettanti e le relative solette rientrano nella proprietà esclusiva dei titolari degli appartamenti cui accedono, conseguentemente le spese di riparazione gravano solo sugli stessi. Soggetti a un regime diverso, invece, sono tutti gli elementi decorativi del balcone. (Cass. civ. Sez. II, 30/04/2012, n. 6624)

Ed invero i cementi decorativi dei frontali e dei parapetti, nonché le viti di ottone e i piombi ai pilastri della balaustra, le aggiunte sovrapposte con malta cementizia dei balconi, in virtù della funzione di tipo estetico che essi svolgono rispetto all’intero edificio, del quale accrescono il pregio architettonico, sono considerati parti comuni ai sensi dell’art. 1117 del cod. civ.

La spesa per la loro riparazione o ricostruzione ricade su tutti i condomini, proporzionalmente al valore della proprietà di ciascuno.

I frontalini dei balconi e la parte inferiore degli stessi, anche per il solo fatto di essere costruiti con caratteristiche uniformi, hanno una funzione ben precisa nell'estetica e nel decoro architettonico di un edificio, che può essere esclusa solo in presenza di una precisa prova contraria, da cui risulti che trattasi di un fabbricato privo di qualsiasi uniformità architettonica, o che trovasi in uno stato di scadimento estetico tale da rendere irrilevante l'arbitrarietà costruttiva o di manutenzione dei singoli particolari.

Pertanto, la spesa per la riparazione/manutenzione dei frontalini, laddove possano svolgere una funzione di tipo estetico del prospetto dell’edificio, ricade su tutti i condomini, proporzionalmente al valore della proprietà di ciascuno. Saranno quindi tenuti al pagamento di questa spesa anche i condomini degli altri lati del palazzo.
Diversamente, le relative spese devono essere sopportare interamente dal proprietario dell'appartamento corrispondente al balcone aggettante.

La delibera assembleare che ripartisca le spese di rifacimento di terrazze o balconi aggettanti a carico anche degli altri condomini deve essere considerare nulle per indebita invasione della sfera di proprietà del singolo condomino in quanto la cosa oggetto di delibera è di proprietà esclusiva del proprietario dell'appartamento giacché rappresenta un prolungamento dello stesso e non è destinata ad assolvere alcuna funzione di copertura. Ne discende l'erronea applicazione dell'art. 1126 del codice civile e l'inapplicabilità, in tali fattispecie, del termine di decadenza di cui all'art. 1137 del codice civile. (Trib. Cagliari, 29/09/2014)


BALCONI INCASSATI

I  balconi incassati sono tali da formare una rientranza nella facciata dell’immobile, ossia sono incassati nel corpo dell’immobile, gli stessi non sporgono rispetto ai muri perimetrali dell’immobile e sono chiusi su due o tre lati. Di conseguenza la soletta dei balconi è ritenuta prolungamento del solaio e pertanto con funzioni di separazione, di copertura e di sostegno dei piani dell’edificio, ne consegue che a differenza dei balconi aggettanti, la relativa soletta è di proprietà comune dei condomini dell'appartamento del piano superiore e di quello del piano inferiore, cui serve, rispettivamente, da piano di calpestio e da copertura (Cass. n. 15913/2007; n. 14576/2004). Di guisa, le spese per la manutenzione di questa parte, ai sensi dell’art. 1125 c.c., sono a carico dei proprietari degli appartamenti cui talesolaio serve rispettivamente da piano di calpestio e da soffitto. Al contrario, la parte frontale dei balconi incassati, inserendosi nella facciata dell’edificio, sono da considerarsi parte comune.

In ogni caso, tutte le decisioni assembleari relative al balcone, adottate senza il consenso del proprietario dello stesso, sono da considerarsi nulle, mentre qualsiasi modifica inerente ai balconi che sia suscettibile di incidere su un bene comune, quale il decoro architettonico, necessiterà del consenso di tutti i condomini. 

BALCONI A CASTELLO

Sono balconi a castello quelli inclusi nel perimetro dei muri portanti dell’edificio e di moda negli anni ’50 e ’60. Le loro strutture portanti fanno tutt’uno con quelle della casa. Perciò il rifacimento del piano del balcone prevede che contribuisca alla spesa l’intero condominio (per la trave portante interna), l’abitante sul piano (per il pavimento) e quello al piano di sotto (per il fondo del balcone che è anche soffitto del balcone sottostante).

Anche la manutenzione straordinaria dei balconi a castello spetta al condominio. Le loro strutture portanti fanno tutt'uno con quelle della casa. Perciò il rifacimento del piano del balcone prevede che contribuisca alla spesa l'intero condominio (per la trave portante interna), il proprietario sul piano per il pavimento e quello al piano di sotto per il fondo del balcone che è anche soffitto del balcone sottostante.

BALCONATE (BALLATOI A CIELO APERTO)

Il ballatoio consiste in un passaggio accostato alla parete dell’edificio sul lato esterno con una ringhiera, parapetto o balaustra di protezione, serve per girare intorno all’edificio. La casa a ballatoio è una particolare tipologia di edilizia residenziale in cui i ballatoi sono utilizzati come spazi comuni per accedere alle diverse stanze delle unità abitative.

Per questa tipologia di balconi valgono le stesse regole valide per i balconi aggettanti. Con due differenze. Poiché ad essere serviti da ciascuna balconata sono più appartamenti, le spese per la sua manutenzione e ricostruzione sono a carico dei proprietari di tutti gli appartamenti che la utilizzano (e solo di quelli). Fanno eccezione le spese per il rivestimento del parapetto della balconata (intonaco, piastrelle) , che sono a carico di tutti i condomini. Infatti non è possibile tracciare una netta distinzione tra il rivestimento della facciata e quello della balconata stessa: l'unità stilistica dei due elementi è comune.

SCHEMA RIEPILOGATIVO

Ripartizione spese

 

Balconi

Chi paga

Tipo di ripartizione

Balconi sporgenti: manutenzione ordinaria struttura, pavimentazione, parapetti e ringhiere

Proprietario singolo

al 100%

Balconi sporgenti: tinteggiatura e intonacatura del sottofondo che fa da soffitto al balcone sottostante

Proprietario del balcone aggettante

al 100%

Balconate e ballatoi a cielo aperto: manutenzione e consolidamento ringhiere e parapetti

Condominio, a meno che le ringhiere siano considerate parte integrante della facciata

millesimi proprietà

Balconate e ballatoi a cielo aperto: manutenzione ordinaria e straordinaria struttura, pavimentazione

Condomini serviti dalla balconata o dal ballatoio o che lo hanno comunque in uso

millesimi di proprietà

Balconi a castello (incassati nel perimetro dell'edificio): manutenzione straordinaria struttura

Trave portante interna: Condominio, (pavimento),

millesimi proprietà

Balconi a castello: manutenzione parapetti

Proprietario singoli

al 100%

Frontalinio non fasciato

Proprietario singoli

al 100%

Frontalino fasciato

Condominio

al 100%

Frontalini: per rottura o presenza di fessure nelle cuffiette (bordo in marmo) o per mancanza di gocciolatoio

Proprietari singoli

al 100%

Pavimento del balcone

Proprietario del balcone

al 100%

Sottofondo del balcone

Proprietario del balcone aggettante

al 100%

IN SINTESI

Secondo i principi affermati dalla giurisprudenza, in tema di condominio negli edifici, i balconi aggettanti, costituendo un "prolungamento" della corrispondente unità immobiliare, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa; laddove devono considerarsi beni comuni a tutti i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore, quando si inseriscono nel prospetto dell'edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole. Questo comporta che è valida la delibera dell'assemblea che, non afferma che i balconi aggettanti e le terrazze sono comuni, ma afferma che sono comuni solo le opere elative ai "rivestimenti ed altri elementi decorativi della parte frontale o di quella inferiore", ovvero alle "parti esterne delle terrazze, del parapetto e del sottotetto".

Quindi, la competenza dell'assemblea a deliberare e a ripartire le spese relative ai balconi riguarda solo le parti dei balconi aggettanti "comuni" ex art. 1117 c.c. (in quanto legate all'aspetto architettonico dell'edificio). Di conseguenza, la legittimazione dell'amministratore per contestare eventuali lavori viziati si estende solo alle parti dei balconi condominiali.

Ovviamente, data lo stretto legame strutturale tra parti private e parti condominiali dei balconi, nulla esclude che per poter eliminare dei danni alle parti condominiali si debba intervenire sulle parti private dei balconi, come quando delle infiltrazioni riguardano le parti dei balconi da considerare bene condominiale, (funzionali all'estetica dell'edificio) causate  dalla inadeguata impermeabilizzazione delle solette di cemento dai balconi e dal difetto di pendenza degli stessi, e per eliminare le infiltrazioni sulle parti (dei balconi comuni ex art. 1117 c.c.) è necessario intervenire anche sulle parti di proprietà esclusiva.

La giurisprudenza della Corte di Cassazione ha progressivamente ampliato l'interpretazione dell'art. 1130, n. 4, cod. civ., relativa alla legittimazione dell'amministratore,  – che prevede il potere-dovere dell'amministratore di compiere atti conservativi a tutela delle parti comuni dell'edificio -, fino ad affermare la legittimazione dell'amministratore del condominio a promuovere l'azione di cui all'art. 1669 cod. civ., a tutela indifferenziata dell'edificio nella sua unitarietà, in un contesto nel quale i pregiudizi derivino da vizi afferenti le parti comuni dell'immobile, ancorché interessanti di riflesso anche quelle costituenti proprietà esclusiva di condomini.

Avv. Viviana Laura Coppola